Změny v právní úpravě nájmu bytů
Dnem 31.3.2006 nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Tento zákon kromě úpravy možných způsobů zvyšování nájemného současně provedl i rozsáhlou novelizaci části občanského zákoníku, která upravuje nájem bytů. Tato novelizace proběhla bez povšimnutí médií a většina běžných občanů o ní vůbec neví, přestože oproti stávající právní úpravě došlo k dost podstatným změnám.
Jednou z nejvýznamnějších změn je nová úprava ukončení nájemního vztahu k bytu výpovědí pronajímatele. Dosud bylo možné vypovědět nájem bytu pouze s přivolením soudu, to znamená, že pokud vlastník domu chtěl dát nájemci bytu ze závažných důvodů výpověď z nájmu, musel nejdříve podat na soud žalobní návrh, aby soud vydal rozsudek, kterým přivolí k výpovědi. Soud pak nařídil ústní jednání (někdy i několik), teprve poté vydal odpovídající rozsudek a tříměsíční výpovědní lhůta začala běžet až od právní moci tohoto rozsudku, takže celý proces ukončení nájemního vztahu byl pro pronajímatele značně časově zdlouhavý.
Od 1. dubna letošního roku je již možné ukončit nájemní vztah k bytu výpovědí pronajímatele bez přivolení soudu, avšak pouze z důvodů vyjmenovaných v zákoně. K těmto důvodům patří to, že:
- nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;
- nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu.
Za hrubé porušení povinností se dle novely považuje také to, že nájemce neoznámí pronajímateli změny v počtu osob, které s ním žijí v bytě, a to do jednoho měsíce ode dne, kdy ke změně došlo (tato povinnost se vztahuje i na nově narozené děti).
Hrubým porušením povinností je rovněž situace, kdy nájemce přenechá byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele.
- nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
- nájemce bez vážných důvodů neužívá byt nebo jej užívá jen občas;
- jde o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.
Výpověď musí být písemná a musí v ní být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta (ta musí činit nejméně tři měsíce a počítá se od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemci. Pokud má nájemce podle zákona nárok na bytovou náhradu (podle situace náhradní byt, náhradní ubytování nebo pouze přístřeší), pak musí být ve výpovědi i informace o zajištění této bytové náhrady.
Pokud se nájemce domnívá, že obdržená výpověď je v rozporu se zákonem, může do šedesáti dnů ode dne, kdy mu byla výpověď doručena, podat k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi. V takovém případě není nájemce povinen se z bytu vystěhovat do doby než je soudní řízení pravomocně ukončeno.
Další podstatnou změnou je nová úprava přechodu nájmu bytu na jiné osoby v případech, kdy nájemce bytu zemře nebo trvale opustí společnou domácnost. Nic se nemění v případě dětí, rodičů, sourozenců, zetě a snachy. Tito se stanou nájemci bytu, pokud prokáží, že s původním nájemcem žili ve společné domácnosti v den jeho smrti, či opuštění domácnosti, a nemají vlastní byt. Změna se týká vnuků nájemce, kteří se od 1.4.2006 stávají nájemci bytu po zemřelém nebo odstěhovaném prarodiči pouze v případě, že prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Z důvodů zvláštního zřetele hodných může pouze soud rozhodnout, že se vnuci nájemce stávají novými nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta.
Na jiné osoby (cizí) přechází nájem bytu rovněž jen za podmínky, že pečovali o společnou domácnost nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Pokud však nájemce přijal tyto osoby do bytu až po uzavření nájemní smlouvy (a po 31.3.2006), přejde nájem na tyto osoby pouze v případě, že se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli.
Obecně lze říci, že popsané změny právní úpravy pronajímání bytů jsou prospěšné pro vlastníky domů (pronajímatele) a umožní jim hospodárnější využití svých bytů. Zejména by měly vymizet situace, kdy v obecních (i jiných) bytech dlouhodobě bydlí neplatiči a jiné osoby hrubě porušující své povinnosti nájemce, a vlastník domu je proti tomu bezmocný z důvodu průtahů soudních řízení souvisejících s podáním výpovědi z nájmu.
I městská část Brno-Líšeň hodlá v plné míře využít možností daných jí novou právní úpravou a v nejbližších dnech vypoví nájemní smlouvy nájemců s velkým dluhem na nájemném a platbách za služby. Dojde tak k uvolnění bytů potřebných pro další žadatele, kteří byt potřebují a jsou ochotni za něj řádně platit.
JUDr. Eva Vacková
vedoucí majetkoprávního odboru ÚMČ